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业主能否以财物被盗为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

104 、业主能否以财物被盗为由拒交物业费?

公共秩序管理、小区安全维护是物业服务的重要内容。特别是近些年来,随着科技的进步,安保措施不断升级,安保服务的标准也水涨船高。

一方面,很多住宅小区的物业服务企业收取较高的安保费用(多包含在物业费中),采取多种措施,诸如安装全方位、无漏点的监控设备,购置安保专业车辆,加大安保人员的巡视力度,承诺24小时安保服务等。

但不论安保措施如何严密,安保人员的数量如何增加,任何一个小区内都不可能完全杜绝业主财物被盗事件。此类事件虽因不法侵害行为而起,涉及刑事犯罪,但受害业主常常以物业服务企业不尽责、存在违约情形为由,拒交物业费,有些业主还以此为由进一步向物业服务企业提出财产索赔要求。

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一般认为,物业服务企业与业主之间并不存在财产的保管合同关系。物业服务合同中没有就业主私人财物保护的特别约定,物业服务企业也没有保护业主住宅私人财物的义务,而且业主财物被盗系因犯罪行为所致,物业服务企业本身不是公安机关,其提供的安保义务只是协助维护小区治安,不能取代公安机关的职能。

同时,业主财物丢失多发生在其自己家中或其自行控制的范围内(如储藏室),其家中或其自行控制的范围实际是不在物业服务企业能够直接控制的范围之内的。因此,就业主财物被盗来说,物业服务企业应当承担的责任是有限的,仅限于物业服务合同规定的安保义务。

在审判实践中,遇有业主提出该抗辩意见,则主要应审查物业服务企业提供的安保服务是否存在瑕疵或缺陷。

如果在业主财物被盗事件中,物业服务企业存在着失职情形,提供的物业服务确实存在问题,如安保人员配备不足、安保人员值班期间脱岗、监控失效等,就可以考虑酌情减免业主应当交纳的物业费。

业主确有证据证明家中财物被盗,且物业服务企业提供的安保服务存在瑕疵或不足的,其可另行向该物业服务企业主张赔偿责任(重点:是主张赔偿责任,不是拒交物业费)。人民法院可根据物业服务企业是否履行相应职责或者履行职责是否存在过错来确定物业服务企业应当承担的相应赔偿责任。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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