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业主能否以小区内发生刑事案件、业主的人身安全受到损害或威胁为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

105、 业主能否以小区内发生刑事案件、业主的人身安全受到损害或威胁为由拒交物业费?

近些年来,住宅小区内发生刑事案件,致使业主人身安全受到损害的事例不断出现。在这种情形下,物业服务企业是否应承担责任存在争议,各地法院也做出了不尽相同的判决,对业主能否以此为由拒交物业费存在着不同的观点:

第一种观点认为,物业服务企业承担的仅是保障小区物业安全、合理的使用,不包括对业主私人财物的保管责任,如果物业服务合同中没有约定物业服务企业对业主特定人身、财产负有安全保障义务,则物业服务企业无须承担因业主人身、财产遭受损害的赔偿责任。

第二种观点认为,物业服务合同是一种内容庞杂、概括性的非典型合同。合同中一般会约定物业服务企业负责物业服务区域内的安全防范工作,包括公共秩序的维持、安全监控、巡逻值勤等事项,依这些约定可以确定物业服务企业负有安全保障义务。如因物业服务企业怠于职守、未尽到安全防范义务,导致业主的人身、财产受到损害,物业服务企业应因此承担损害赔偿责任。

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就以上两种观点,我们认为:物业服务企业收取物业费的基础是提供物业服务,而提供物业服务的具体内容及标准又是通过物业服务合同具体约定的。所以要确定物业服务企业是否应承担责任、业主是否可以以此为由拒交物业费,就要看物业服务合同的具体约定内容和实际履行情况。

安保服务在物业服务合同中一般会有明确约定,是否实际履行需要物业服务企业举证证明,其应提供充分有效的证据证实安保监控系统全面、有效,同时还要证明制定了严格的安保制度、配备了足够数量的安保人员、装备了足够的安保器械等。

但是从刑事案件发生的特点来看,一是往往具有突发性、隐蔽性,二是难以避免,三是单纯依靠物业服务企业的安保服务不可能完全避免和杜绝。如果物业服务企业能举证证明安保服务到位,其已尽到合理的谨慎注意义务。那么业主以发生刑事案件为由拒交物业费是不能得到支持的。反之,如果物业服务企业在安保服务方面存在严重瑕疵,尽管刑事案件的发生并非物业服务企业能够防范和避免,物业服务企业仍然应当对其服务不力承担相应责任,可以酌情减少业主应交纳的物业费。

此外,如业主认为物业服务企业存在未尽合同约定安保义务致其受损的,其亦可通过另行主张权利的方式要求物业服务企业承担违约损害赔偿责任。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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