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物业服务企业在承接查验时发现共用部位、共用设施设备存在质量问题如何处理? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

106、 物业服务企业在承接查验时发现共用部位、共用设施设备存在质量问题如何处理?

《物业管理条例》第28条规定:“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

《物业管理条例》第29条又规定:“在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

两条规定结合起来理解,意味着物业服务企业首先要对物业共用部位、共用设施设备等进行查验,在不存在问题的情形下,物业服务企业与建设单位进行验收和资料的移交。

但《物业管理条例》未对物业服务企业进行查验时发现共用部位、共用设施设备存在质量问题如何处理作出进一步具体的规定。

通常来说,物业服务企业在查验过程中发现问题应有权要求建设单位限期进行整改,整改后再进行复验,复验合格后才能办理正式的移交手续。

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就该问题,住房和城乡建设部于《物业承接查验办法》做出了具体规定。

该办法中明确物业承接查验是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

《物业承接查验办法》的第20条规定:“现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。”

《物业承接查验办法》的第32条规定:“物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

《物业承接查验办法》第33条规定:“物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。”

以上规定的内容具体、明确,具有很强的可操作性。

但物业承接查验发生于承接新建物业前,多为前期物业服务阶段,此时的物业服务企业多是建设单位选聘、指定,有些物业服务企业根本就是建设单位的子公司,所以物业承接、查验的可信度容易引起质疑。

对此,《物业承接查验办法》第31条也做出了具体规定:“物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。”实践中可按该规定执行,以避免潜在的隐患。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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