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房屋长期未实际入住和使用,业主是否应当交纳物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

107、 房屋长期未实际入住和使用,业主是否应当交纳物业费?

在现实的商品房买卖合同关系中,大量存在购买后未入住的情况,即办理了房屋交接手续,但未实际入住的情形。在我国的现行法律、法规中,尚未明确对“空置房”进行定义。一般认为,房屋空置是指业主已经购买了房屋但实际长期未居住使用的状态。

对于空置房屋的物业费收取标准,实质上是对“空置房”收取物业费是否可以打折、如何打折的问题。

一方面,物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪池清运费、小区公共设备设施维修费、公共照明电费、电梯运行费等。应该说,物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理维护所支出的费用,这些成本不会因为某一业主是否入住发生变化和改变。

另一方面,空置房也的确在一定程度上降低了垃圾清运负担、减少了电梯能耗,情理上应当酌情对物业费给予一定减免。

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根据物业费的上述用途,物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用,它不是基于对物业的实际使用而产生的,在业主没有使用房屋的前提下,物业及其周边环境仍然需要被维护,以保证业主能够正常行使权利,业主作为受益人,应当承担相应的费用。《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》中对于空置房屋的收费问题没有明确规定。目前,各省和若干城市的有关物业服务收费的地方性法规或规章中对空置房的物业费收取标准的规定不尽相同。有的规定业主购买房屋后从未入住或入住后不使用期限连续超过六个月的,经物业管理企业登记确认后,由业主按照70%的标准交纳;有的规定房屋经物业管理企业和业主、物业使用人双方确认水、电、燃气表起止数均未走动,由业主或物业使用人按照50%的标准交纳;有规定连续三个月以上无人居住、使用或进行装修的房屋,空置期间按20%的标准交纳物业费,但业主空置房屋的起止时间,应事先和事后告知物业服务企业,并办理相关的手续。《山东省物业管理条例》第71条第2款规定:“物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。”第80条规定:“业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。”《山东省住宅物业服务收费管理办法》第13条规定:“房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,合同另有约定的,从其约定。”济南市于2012年8月1日实施的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定:“房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。”因此,如果物业服务合同中对于空置房物业费作出明确约定的,从其约定;未明确约定的按照上述规定执行。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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