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物业费的支出主要包括哪些方面?物业服务企业能否主张物业费的同时,另行主张电梯费及公用照明费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

110 、物业费的支出主要包括哪些方面?物业服务企业能否主张物业费的同时,另行主张电梯费及公用照明费?

一般来说,物业服务成本或者物业服务支出构成包括保安费、保洁费、绿化费、管理费四项,但对于业主来讲,很容易把这四项与额外的日常公共设施设备维修费、电梯、水泵等能耗费混淆。

2012年颁布的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第11条规定:“普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其他费用。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共有部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。”

也就是说,除上述应由专项维修资金支出及专业经营单位负担的部分外,物业费的支出主要应当包括:

小区车辆管理费、清洁管理费(包括路面及日常保洁)、绿化维护保养费、治安管理费(主要是保安巡逻支出)、公共蓄水池定期清洗费、公共水电支出费(含配电设备、小区内路灯、庭院灯等照明维护)、排污设施管理费、物业服务企业员工工资、保险、税金及合理利润等。

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从中,我们可以看出,公共区域的照明费是应当包含在物业费当中的,物业服务企业不得另行收取;如物业服务企业在核定物业费的收取标准时未将此项核算在成本之内,可以通过业主大会或与开发建设单位另行协商处理,补充协议加以约定。

关于电梯费,受益业主是电梯运行维护费的交费对象。物业服务企业接受业主委托或按照物业服务合同的约定,可以对物业服务区域内的电梯进行日常运行管理和维护保养。我们通常所说的电梯费,实际上是指电梯日常运行、维护所发生的费用,主要包括运行电费、年检费、日常维护保养费、维修材料费和保险费等,但不包括电梯大修和更新改造费用。

电梯运行维护费的收费原则是:住宅电梯单独列账、据实结算。同时物业服务企业应当定期(每年至少一次)向业主公布电梯运行维护费的收支账目,接受业主或业主委员会的监督。该费用可以单独收取,也可以包含在物业费当中,主要看物业服务合同如何约定,合同中应当有收取时间、标准等;如没有交纳起始时间的约定,应当按照入住通知书约定的房屋交付时间作为交纳电梯费的起始时间。

如发生争议,还要在审判实践中结合具体个案来进行判断:如果高层业主交纳的物业费标准明显高出同物业服务区域内的多层建筑的物业费标准,则说明电梯费已经计算在物业费中了;如果和多层建筑物业费标准相同,则应视为物业费中未包含电梯费,业主需另行交纳电梯费。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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