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业主以其他业主的侵权行为造成其财产损失,物业服务企业未尽制止义务或未能有效制止为由拒交物业费,是否应当支持? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

113 、业主以其他业主的侵权行为造成其财产损失,但物业服务企业未尽制止义务或未能有效制止为由拒交物业费,是否应当支持?

在审判实践中,经常会遇到相邻或居住同一单元的业主因装修不当、改造房屋的基础设施等原因而导致其他业主的房屋或财产受损,受损业主向物业服务企业进行反映并要求制止和处理,但物业服务企业未予制止或未能有效制止,受损害的业主以此为由拒交物业费。

而物业服务企业则会以并非其法定职责、没有执法权、业主不听劝阻、无法有效制止为由进行推脱。业主在自己财产受损,无法取得赔偿的情形下,通常会采取拒交物业费来进行维权。

《物权法》第7条规定:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”

《物权法》第83条第2款规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

《物权法》第84条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”

《物权法》第92条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

根据上述法律规定,受损害业主也可采取直接要求侵权人承担侵权责任以寻求救济的手段,维护自身合法权益,但不得以此为理由拒绝交纳物业费。

根据合同相对性原理,业主与物业服务企业之间建立了物业服务合同关系,而物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术,以经济手段管理房屋及其附属设施,乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。在物业服务企业提供了物业服务的情况下,业主就应当按照合同约定及时交纳物业费,履行合同义务。

受损业主与其他侵权业主之间则是侵权法律关系,是基于特定当事人双方一定的民事法律行为而产生的债权、债务关系,受损一方可依据我国相关侵权法律的规定,向法院起诉,要求侵权一方承担相应的民事责任以寻求救济,但不得以特定人的行为而不履行物业服务合同中约定的义务,即交纳物业费的义务。

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在处理物业纠纷涉及此类问题时,应当先明确两个问题:

一是物业服务企业对业主装修是否具有监督管理的职责;

二是物业服务企业对于业主不当装修行为的监督、管理职责的范围和程度如何确定。

首先,根据国务院《物业管理条例》第46条的规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

《物业服务纠纷司法解释》第4条规定:“业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”

据此,相关法律、法规和司法解释是赋予了物业服务企业对在其物业管理区域内的装饰、装修具有一定的监督职责和监管权力的。

通过上述规定可以看出,业主委员会、物业服务企业、受侵害的相关业主均可对违法的装饰、装修行为进行劝阻和制止,并向有关行政管理部门报告。司法解释中规定物业服务企业还可以直接将侵权业主诉至法院,要求其停止侵害,以便能快捷的制止侵权行为,维护受损害业主的合法权益。

因此,我们认为业主以其他业主的侵权行为造成其财产损失,物业服务企业未尽制止义务或未能有效制止为由拒交物业费的,不能得到支持。

同时,应当指出,物业服务企业有义务将装修中禁止的行为和注意事项告知装修业主,及时预防损害的发生,对业主在装修过程中的行为进行监督,对不当装修行为及时制止、纠正或直接起诉至法院,要求侵权业主承担相应的民事责任;

如物业服务企业已尽到义务,在得知业主装修的不当行为时,也进行了制止,但未能有效,则物业服务企业应当免责,应由进行不当装修的业主对损害承担直接赔偿责任。

对物业服务企业怠于履行上述义务,怠于行使其上述权能的不作为行为而导致业主财产受损的,业主可向业主委员会反映情况,要求予以解决。业主委员会也可视物业服务企业的违约程度决定是否解除与物业服务企业签订的物业服务合同,重新聘请新的物业服务企业来维护利益受损业主乃至全体业主的合法权益。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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