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物业服务企业主张逾期交纳物业费滞纳金或违约金的,应如何处理? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

116 、物业服务企业主张逾期交纳物业费滞纳金或违约金的,应如何处理?

在审判实践中,物业服务合同中一般会约定逾期交纳物业费的滞纳金,但这类滞纳金的性质与行政法意义上的滞纳金不同,它是平等民事主体之间经过协商确定的一种违约责任的负担方式,也具有督促业主及时履行义务的功能,但更多的是用于弥补守约方的损失,而不是处罚违约的相对方。

因此,物业服务合同所约定的滞纳金实际是违约金的性质。

有些物业服务合同中,物业服务企业为了促使业主及时履行交纳物业费的义务,往往约定的违约金比例较高,有的甚至计算下来要高于应交的物业费本金。

《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同当事人可以根据上述规定,在认为合同约定的违约金过高时,要求法院对过高的违约金予以调整。

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在现实的物业服务合同履行过程中,当物业服务企业有违反合同约定的情形时,业主拒交物业费有一定的合理性,大多数业主也会认为拒交物业费是最便捷、最直接的对抗方式。

因此,物业服务企业的违约行为对物业服务合同约定违约金的认定就会产生一定的影响。

对此,可以具体分为以下三种情况予以处理:

(1)当物业服务企业的服务存在严重瑕疵,物业服务企业未按照约定履行义务,业主对于物业费的支付享有抗辩权,当然不应承担违约金。

(2)如物业服务企业提供物业服务质量仅存在一般瑕疵,业主虽不能因此抗辩要求减免物业费,但由于物业服务企业的确存在服务瑕疵,业主不支付物业费有一定的理由,因此对于违约金可以酌情予以减免。

(3)物业服务企业提供服务无任何瑕疵,物业服务企业按照约定全面履行了义务,业主无任何正当理由拒不交纳物业费,对于逾期交纳物业费违约金的请求,应当支持。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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