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业主以已向业主委员会交纳了物业费为由,拒绝向物业服务企业交纳物业费,是否应当得到支持? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

118 、业主以已向业主委员会交纳了物业费为由,拒绝向物业服务企业交纳物业费,是否应当得到支持?

在审判实践中,出现过有的小区在前期物业服务企业撤离前或撤离后,业主召开业主大会成立业主委员会,业主委员会要求业主将物业费直接交到业主委员会或业主委员会指定成员处,以履行交费义务,但业主委员会并未将此费用交给物业服务企业。在物业服务企业起诉要求业主交纳物业费时,业主以按照业主委员会的要求已经履行了交费义务为由,拒绝再向物业服务企业支付。

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此问题产生的背景往往是:小区内因为业主入住率较低、一直无法召开业主大会选举产生业主委员会,故自小区建设完毕交房以来,一直由与建设单位签订前期物业服务合同的前期物业服务企业来进行物业服务和管理。在小区业主入住率达到法定标准后,小区业主召开了业主大会,选举产生了业主委员会,并由业主委员会与其新聘请的物业服务企业签订了新的物业服务合同。

在前期物业服务企业撤离后,起诉了在其服务期间个别拖欠物业费的业主,诉讼期间,业主委员会要求欠费业主将拖欠的费用直接交至业主委员会,并由业主委员会出具收据。但业主委员会并未将其收取业主的物业费与前期物业服务企业进行交接或协商。在案件审理过程中,欠费业主出示了业主委员会收取物业费的收据,认为其已履行了交纳物业费的合同义务,不应再向前期物业服务企业进行二次交纳,前期物业服务企业应当向业主委员会主张权利。

对此,我们认为,业主的此项主张,应不予支持。

因为,物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的由物业服务企业为小区提供公共区域、公共设施的保养和维护的服务,由业主交纳物业费的协议。双方之间是平等民事法律主体关系,合同内容由双方当事人约定。虽然签订合同时,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订合同,但履行合同时,实际的合同履行义务人和权利的享受人是业主和物业服务企业,业主对业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同,应当予以遵守和执行。

对于业主已向业主委员会交纳物业费后,应当如何维护自身合法权益的问题,我们认为,《物权法》第78条规定:“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”据此规定,权益受侵害的业主可以请求人民法院撤销业主委员会要求其将物业费交纳至业主委员会或其指定成员处的决定,并要求业主委员会返还上述费用。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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