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小区内水、电、暖、气等专营设施设备的产权归谁所有? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第五章 专营设施设备的归属与维护纠纷

119 、小区内水、电、暖、气等专营设施设备的产权归谁所有?

对于建筑规划红线范围的专营设施设备的所有权应归专营单位所有,由专营单位建设和维护;

业主专有部分内部的水、电、暖、气等设施设备归业主个人所有,由业主自行维护,没有什么争议。

但是,对于规划红线内、业主专有部分以外的专营设施设备的所有权,存在较大争议。

从投资的角度来说,物业小区内的水、电、暖等专营设施设备由建设单位投资建设,但是最终会摊入房价,由业主支付,实际上是业主最终投资的。从此种角度上讲,专营设施设备的所有权就应该归业主共有,由全体业主共同享有所有权。

但是,《物权法》及《区分所有权司法解释》均没有明确规定规划红线内的专营设施设备属于业主共有部分。

《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定:“本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

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该条也没有规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备属于业主共用部分和共用设施设备。

《山东省物业管理条例》第16条规定:

“住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。”

该条规定明确了住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理,归专营单位所有。

因此,2009年5月1日《山东省物业管理条例》实施以后新建成的物业小区的专营设施设备依法应由专营单位享有所有权。

《山东省物业管理条例》第90条规定:“设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。”

根据以上规定,旧住宅小区内专营设施设备的改造支出由专营单位承担,一般而言,政府会拨付相应建设费用或者要求专营单位承担相应建设费用。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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