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《山东省物业管理条例》实施前建设的住宅小区专营设施设备怎么维护? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第五章 专营设施设备的归属与维护纠纷

121 、《山东省物业管理条例》实施以前建成的住宅小区内专营设施设备的维护责任应由何方承担?

对于《山东省物业管理条例》实施以前建成的住宅小区内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专营设施设备的维护责任,从相关的法律法规的规定来看,多倾向于规定专营单位对该部分专营设施设备的管理和维护责任。比如,根据原电力工业部《供电营业规则》第47条规定,供电设施的运行维护范围,按产权归属确定,公用低压线路供电的,以供电接户线用户端最后支持物为责任分界点,支持物属供电企业。《物业管理条例》第45条规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”第52条规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”从合同权利义务的角度来说,水、电、暖、气等专营单位向用户提供相应供水、供电、供气、供热等服务,向用户收取费用,这些专营单位是用户支付费用的受益人,维护专营设施设备正常运行,向用户提供合适的服务应是其合同义务。用户的合同义务则是支付相应费用。如果将建筑规划红线内专营设施设备的维护责任加到用户身上,则会出现这些专营单位只享受权利不承担义务的情况,造成权利义务的不对等。同样的,如果让物业服务企业承担维护责任,也不公平,因为物业服务企业不是供水、供电、供气、供热等合同的当事人,也不享受权利,其维护专营设施设备的费用最终还是要由广大用户负担。所以,确定专营单位对《山东省物业管理条例》实施以前建成的住宅小区内的专营设施设备的管理和维护责任符合相关法律规定,也符合权利义务对等的原则。根据《山东省物业管理条例》第17条规定:“本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。”因此,《山东省物业管理条例》实施以前建成的住宅小区内专营设施设备的维修、养护、更新等责任,经业主大会决定移交给专营单位后,应由专营单位承担。


122 、《山东省物业管理条例》实施前建设的住宅小区,未将专营设施设备移交给专营单位,应由何方承担维护责任?

在移交专营单位之前,《山东省物业管理条例》实施前建设的住宅小区内的专营设施设备虽然归全体业主共有,但是《物业管理条例》已明确规定了专营设施设备的维护责任由专营单位承担。但是实践中,专营单位往往以小区内的专营设施设备不属于自己所有为由不接受,也不管理和维护,不承担相应费用。也有的小区没有及时将专营设施设备移交给专营单位。《山东省物业管理条例》第17条规定了该条例实施前建设的住宅小区内专营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接受。第96条规定:“违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。”因此,我们认为,无论是否移交,根据法律规定,专营设施设备的维护责任都应由专营单位承担。对于未移交的情况下因维护产生的费用,则应区别责任,决定如何承担。如果业主大会未向专营单位移交专营设施设备,则由于专营单位客观上无法对专营设施设备进行管理和维护,专营单位非由自己的原因不能尽到管理和维护责任,自然不能承担维护费用,这种情况下由全体业主自行承担费用。如果业主大会决定将专营设施设备移交给专营单位,专营单位拒不接受或者拖延接受的,则在专营单位拒绝或拖延接受期间产生的管理和维护产生的费用应由专营单位承担,因专营单位的拒绝或拖延接收影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专营单位还应当承担相应的赔偿责任。实践中,专营单位往往以小区内的专营设施设备达不到移交标准为由,不接受业主大会决定移交的专营设施设备。专营设施设备达到什么标准可以移交,并没有法律法规的明确规定。对此,我们认为,只要专营设施设备达到正常使用的标准就可以移交。因为专营单位由国家投资设立,本身就具有公益性,不应仅以营利为目的。小区内的专营设施设备对于保障小区居民的正常生活意义重大,其建设之初就以各种形式向国家交纳了各种税费,而国家又将这些费用通过投资或者拨款的方式支付给了专营单位。从这些方面分析,如果专营设施设备能达到正常使用的标准,专营单位就不能以设备老化等理由拒绝接受。

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