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业主家中被盗,小区监控设施毁坏无法识别犯罪嫌疑人,物业服务企业是否应当对被盗业主承担责任? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第六章 物业管理侵权纠纷

127、 业主家中被盗,小区监控设施毁坏无法识别犯罪嫌疑人,物业服务企业是否应当对被盗业主承担责任?

小区内发生的由侵权人对物业小区的业主造成的人身或财产损害事件主要涉及物业服务企业的治安管理责任。

《物业管理条例》第46条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”第47条规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”

由于对物业服务的不了解,物业服务企业在最初的招投标活动中,很多公司的承诺都是“治安刑事案件发案率为零”、“火灾事故为零”、“24小时保安巡逻,保证无事故”、“监控全覆盖”,但事实上,物业服务企业一般并不具备保证业主人身和财产安全的能力。

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物业服务企业在类似上述案例中是否承担责任,关键在于其在治安管理方面应当承担何种义务。

物业服务企业应履行的安全保障义务来源于两部分:

一是法定义务。《物业管理条例》确立的安全防范义务规定的较为笼统。我国直接规定安全保障义务的法律规范,是2003年《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条。该条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。”《侵权责任法》第37条第1款规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。”从以上规定中难以认定物业服务企业对业主负有法定的安全保障义务。

二是约定义务。业主可以根据物业管理区域的实际情况在物业服务合同中与物业服务企业约定小区安全服务的具体要求和制度,比如门卫制度、巡逻制度、保安配置、监控覆盖等。如果物业服务企业疏于管理,未按照物业服务合同的约定履行安全防范义务,导致业主人身、财产受到损失的,应承担相应的赔偿责任。

案例分析:

某花园失窃案

2002年2月28日,某花园XX楼XX房发生一起盗窃案件(管理处安全员梁某在当值期间,发现XX楼西侧XX房后停有一辆车,梁某前往查看,车灯突然打开,是一辆车牌号为京EE****的切诺基,此时一名提手提袋的男士从XX房后花园走出,梁某上前询问,其自称为该房业主,安全员跟随其至车后,该人盖上车的后背箱驾车离开。这时,梁某看见XX房后门没关,并回忆起该房业主已经有一段时间不在家,随即呼叫入口岗拦截京****切诺基;出入口岗因正在核查入区车辆和登记,没有注意到梁某的呼叫,该切诺基到达出入口岗后,按规定程序查收了该车的出入卡并登记,随即该切诺基开出园区。南大门岗在同时收到拦截呼叫时立刻进行拦截,但由于无防强闯设施车速过快而未能有效截住(录象显示该车从出入口岗通过中轴路冲出南大门仅用4秒钟时间。此时安全员通知指挥中心与业主联系确认,指挥中心拨打该室电话发现是空号,通过档案找到该室业主的手机号码,并与其取得联系,得知该业主身在广州,该业主获悉情况后表示会尽快赶回。在此期间,管理处安全组一直在该业主家前门和后门分别布岗保护现场。并立即向辖区空港派出所报案,由于无法确认业主是否丢失财产,故派出所未予立案。3月1日下午3时业主赶回家中,确认其价值30多万的古玩字画被盗,并向辖区派出所报案,至此公安机关全面介入此案侦察。  ),事发后,物业公司及管理处积极应对,全力协助公安机关侦破此案。4月6日,该案的主要犯罪嫌疑人之一李某被擒,并追回所有被盗物品。这起近年来该市涉案金额最大的盗窃案至此全部告破。
    本案侦破工作的突破口是根据园区近一个月的所有进、出车辆记录,20多名安全员通过一周时间的排查,最终找出了3辆嫌疑车辆,对此,公安分局对管理处在进出车辆的登记管理及相应质量记录的可追塑性等方面予以充分肯定。业主对整个破案过程中物业公司提供的帮助、支持表示感谢。

反思:
此案侦破过程中充分体现出质量记录的重要性。从法律上讲,物业管理的某些义务为行为义务,行为义务的特点是不以结果判定责任的。因此,建立健全各类可作为各过程追溯及有效性证据的质量记录应不失为物业管理责任风险规避的有效手段。

延申阅读:

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物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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