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写字楼(等商业物业)物业承接查验标准及资料清单

在写字楼物业承接查验接管前,开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图,并分类立卷,在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图,则必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

写字楼物业竣工后,物业管理企业在接管写字楼时,应对物业进行全面承接查验,以明确物业企业和开发商双方的维修责任,便于物业公司做好日后设备设施的运行、维护和维修工作,这里为您提供承接查验标准、承接查验资料、承接查验程序、新写字楼物业的承接查验、旧写字楼物业的承接查验五个方面的知识攻略。

一、写字楼物业承接查验采用的标准

在承接查验写字楼物业时,主要以下面的规范为标准:

1) GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》

2)GB50010-2010《混凝土结构设计规范》

3)GB50011-2001(2008年修订版)《建筑抗震设计规范》

4)GB50014-2006(2011年修订版)《室外排水设计规范》

5)GB50016-2006(2011年修订版)《建筑设计防火规范》

6)GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》

7)新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范

8)GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》

9)GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》

10)GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》

二、写字楼物业承接查验应提供的资料

在物业承接查验接管前,开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图,并分类立卷,在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图,则必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括:

1.土建、装修需要的资料

1) 建筑、装修和绿化等设计说明。

2)总平面图、建筑图和结构图。

3) 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)。

4)质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告)。

5)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6)房屋面积测量报告。

7)物业沉降测试报告。

8)防水工程的盛水实验报告。

9) 隐蔽工程承接查验鉴证。

2.弱电系统需要的资料

1)各弱点系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等)。

2)各弱电系统图、平面图。

3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明)。

5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3.电气系统需要的资料

1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。

3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)供电局承接查验报告。

5)各种用电设备调试、测试报告。

6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。

4.给排水需要的资料

1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。

5)消防水系统试压、调试及检测报告。

6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。

7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5.空调系统需要的资料

1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3)空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文。

5)空调系统及设备试压、调试报告。

6.动力设备需要的资料

1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。

4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5)煤气管道的试压报告。

7.电梯承接查验提交资料

电梯正式承接查验移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:

1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。

2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。

3)点滴技术规格说明书。

4)电梯出厂合格说明书。

5)电梯装箱清单

6)电梯管理与使用手册

7)电梯一般安装标准。

8)电梯操作说明书。

9)电梯维修保养手册。

10)电梯安装图样。

11)电梯机械及电气控制图样。

12)电梯备品备件图样。

13)电梯操作培训手册。

14)电梯承包商竣工调试及自查记录。

15)电梯应急维修电话。

16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

8.其他需要的资料

开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

三、写字楼物业承接查验的程序

当开发商提供了各种资料后,物业企业才开始承接查验。在承接查验时若发现问题,物业企业可以拒绝承接查验和接管,同时要求开放商和承建商整改,只有整改到满足承接查验标准时,才可以通过承接查验。

1.物业承接查验条件

1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。

2)提供必要的专业技术介绍和培训。

3)提供所有的测试、检验和分析报告。

4)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。

2.拒绝承接查验

对于以下情况,物业企业有权拒绝承接查验接管物业:

1)严重违反国家有关法规。

2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。

3)工地与交付物业不能有效隔离。

4)机房不能完全独立封闭。

5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3.缺陷整改

对在承接查验中发现的各种问题,包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况,物业企业将会作详细的缺陷记录,以供开发商督促承包商(或者供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重,则向开发商建议暂缓承接查验,待整改完成后重新承接查验。

4.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的承接查验,但由于小业主(或租户)进驻的需要必须开启运行某些设备或系统,物业企业一般仅作实物承接查验,并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除物业企业人为原因外,责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议,清楚列明有关各方的责任。

5.承接查验通过

被承接查验物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认承接查验通过,开发商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具,物业正式交由物业企业接收管理。

6.保修期

正常情况下,物业整体承接查验结束,便正式进入保修期,但物业承接查验往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期,并书面通知物业公司,而在次之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,开发商应酌情予以补偿(蜂巢物业网注)。

四、 新写字楼物业的接管承接查验

写字楼物业的接管承接查验,是在竣工承接查验合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

1.接管承接查验应具备的条件

1)建设工程全部施工完毕,并已经竣工承接查验合格(分期交付使用的工程必须和施工区域隔离)。

2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

2.接管承接查验应提交的资料

  • (1)产权资料

1)项目批准文件。

2)用地批准文件。

3)建筑执照。

4)建筑分层、分单元面积表。

5)行政主管部门承接查验合格的证书、批文。

6)拆迁安置资料。

  • (2)技术资料

1)竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

2)地址勘察报告。

3)工程合同及开、竣工报告。

4)工程预决算。

5)图样会审记录。

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

7)隐蔽工程承接查验证明。

8)沉降观察记录。

9)竣工承接查验证明书。

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11)新材料、构配件的鉴定合格证书。

12)谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13)机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

14)砂浆、混凝土块试压报告。

15)供水、供暖的试压报告。

3.质量与使用功能的检验

  • (1)主体结构

1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值,不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2)钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。

3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

4)凡应抗震设防的房屋,必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。

5)外墙不得渗水。

  • (2)屋面

1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验规范》中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

2)平武面应有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

  • (3)楼地面

1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直,无缺棱掉角。

2)卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。

3)木楼地面应凭证牢固,接缝密合。

  • (4)装修

1)刚、木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗密封严密,木门窗缝隙湿度。

2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不漏顶帽,与基层必须钉牢。

4)门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

5)抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

6)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

7)尤其、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

  • (5)电气

1)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.

2)应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。

5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

6)对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线。

除上述要求外,同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

  • (6) 水、卫生、消防

1)管道应安装牢固,空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。

2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

4)卫生器具质量应良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、制动灵活。

5)水泵安装应平稳,运行时无较大震动。

6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求,并且有消防部门检验合格证明。

  • (7)采暖

1)采暖工程承接查验必须在采暖期以前两个月进行。

2)锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格证明。

3)炉排必须进行12h以上的试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦,且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡,返转应自如。

4)各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应严密应开关灵活。

5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。

6)管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的规定。

8)锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

9)经过48h连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

  • (8)冷冻机组及热泵机组

1)冷冻机及热泵应安装平正,配件齐全,有原厂或授权单位检验合格。

2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

3)各管道、管件安装应符合要求,保温、避雷支架等安装合理。

4)各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。

5)机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。

6)各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好,无严重飘水,水泵运行平稳,扬程、流量符合要求。

7)经过一段时间的联系运行,冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。

8)新风机、等风量机组、变风量机组,风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。

9)冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。

  • (9)附属工程及其他

1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2)化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

4)房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

5)房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合相关规定。

6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

7)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整,室内外高差符合设计要求。

8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,并达到应有的质量和使用功能。

4.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限有建设单位负责维修,也可采取费用补偿的方法,有接管单位处理。

五、旧写字楼物业的接管承接查验

有些旧的写字楼,可能由于种种原因要换物业企业,新的物业企业在接管时同样要对物业进行承接查验。

1.接管承接查验应具备的条件

1)房屋所有权、使用权清楚

2)土地使用范围明确。

2.接管承接查验应检索提交的资料

1)产权资料

2)房屋所有权证

3)有关司法、公证文书和协议。

4)房屋分户使用清册。

5)房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

1)房地产平面图

2)房屋分间平面图

3)房屋及设备技术资料。

3.接管承接查验程序

1)移交人书面提请接管单位接管承接查验。

2)接管单位按规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发承接查验通知并约定承接查验时间。

3)接管单位会同移交人按规定进行检验。

4)对检验中发现的危损问题,按规定进行检验。

5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定着物和附着物,核实房屋使用状况。

6)经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物,核实房屋使用状况。

7)移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

4.质量与使用功能的检验

1)以《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)和国家有关规定作为检验的依据。

2)从外观检查建筑物整体的变异状态。

3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

4)查验房屋情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

5.危险和损坏的处理

1)属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,才能接管。

2)属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采取其他补偿形式。

3)属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。

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