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市场监督管理局是不是物业服务企业的主管部门? 2022年315晚会-物业公司的发展瓶颈

首先,我们来说一下答案:市场监督管理局是物业公司的主管部门。但从某种意义(比如:物业管理条例)上来说,这个答案是很难被理解的,但是,如果站在当下物业服务企业的视角来说,其实不光是市场监督管理局是物业服务企业的主管部门,像房管局、消防大队、派出所、街道办、社区居委会、住建局、城管、综合执法局等等都可以说是物业公司的主管部门。其中,房管局更是当仁不让是在《物业管理条例》和《民法典》里面明确的主管部门。

接下来,我们看一个案例:

       2021年9月16日,南京六合荣盛物业服务有限公司(以下简称“荣盛物业”)被南京市江北新区管理委员会市场监督管理局行政处罚,决定文书号为宁新区管市监处罚〔2021〕94号。

处罚事由为其于2021年3月16日在南京市江北新区葛塘街道文承熙苑物业中心开始销售百货及预包装食品,所销售货品从南京荣惠商贸有限公司调入,共20个品种、数量98件。到被查时,已销售了16个品种,数量为49件,所有销售货都是按进货价对外销售,中间没有利润。但其在从事百货及预包装食品销售期间,未取得营业执照及食品经营许可证。

从上面的实际案例可以明确看出,市场监督管理局是物业服务企业的主管部门。

物业服务企业的主管部门在《物业管理条例》第五条第二款规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。因此,多数人据此认为,房地产行政主管部门是物业服务企业的唯一主管部门;

但是,物业服务企业作为“独立”的法人企业,其设立需要进行工商登记,从此意义而言,市场监督管理部门也是物业服务企业的主管部门。而且由此案例我们也不难推断出,如果,小区的物业公司在其它方面有违法违规行为,其它的主管部门也同样是小区物业服务企业的主管部门。比如:小区消防系统有问题,而物业公司没有尽职尽责,消防大队是可以给小区物业公司进行处罚的,此时,消防大队是物业公司的主管部门。

房地产行政主管部门是物业服务企业的主管部门,但并不是通常意义上的业主的主管部门,但业主违法改造建筑物的例外,例如,业主擅自拆除承重墙的,房地产行政主管部门可以调查处理。

在此,也来谈一下行业诟病:

《物业管理条例》第三十二条规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格;

条例之所以强调“独立的法人资格”,目的是提醒房地产行政主管部门审查 ”前期物业服务企业“ 与 ”建设单位“ 的关联性。

例如:与万科房地产有关联的物业服务企业不得成为其开发的房地产的前期物业服务企业。

因为:前期物业服务企业倘若与建设单位有关联关系,其备案的《前期物业服务合同》对业主而言,其内容根本谈不上公平合理。

例如:物业服务的基本服务内容为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护,但前期物业服务合同通常分项收费。即,对建设物的维修养护收一次费,对附属设施的维修养护再收一次费。

社会需要理解的是,物业服务公司的成本和物业服务行业属于民生行业该有的合理利润。而这一点,正是当下政府需要认真思考的,既要制定合理的政府指导价政策,又要制定合理的市场自由定价的法规。对于当下我国房地产及物业行业发展阶段而言,其中尤以施行政府指导价时段的价格升或降的法规政策最为重要。

因为物业公司如果没有合理的营收及利润,物业服务企业很有可能根本无法经营,但对一个企业来讲,没有利润只能倒闭,因此往往会导致很多物业公司铤而走险,做出违法的事情。

比如以下案例:

       物业公司不执行政府指导价乱收费,被市场监督管理局处罚人民币1.5万元。

2021年6月24日,市民反映翠岭路80号马家店幸福城秋实园小区地面停车收费220元/月不合理。经查,承接该小区物业管理的南京华龙物业管理有限公司于2021年5月13日通过备案的《前期物业服务合同备案》中机动车停车服务费收费标准为:露天普通共用车位120元/辆·月,室内普通租用车位180元/辆·月,室内机械租用车位220元/辆·月。当事人实际收取业主露天普通车位费用为220元/辆·月。

依据《中华人民共和国价格法》第三十九条的规定,南京市雨花台区市场监督管理局对当事人作出罚款人民币15000元的处罚决定。

由此,可以再一次作证了市场监督管理局是物业服务企业的主管部门。

物业服务价格欺诈的认定多数业主认为物业服务企业“乱收费”,但业主又不能提出根据,或者证据。其原因是:前期物业合同的内容的制定,业主根本没有参与订立的机会。

房地产行政主管部门(房管局、发改委)倘若不能理解物业服务企业为“独立”的法人,物业服务费可能就是建设单位与前期服务企业的约定,业主仅仅是约定的接受人。

而国家对物业服务费用实行政府指导价或者政府定价,前期物业服务合同约定的价格需要经过当地的物价主管部门批准才能收费。因此,当下政府需要认真思考的是:既要制定合理的政府指导价政策,又要制定合理的市场自由定价的法规。对于当下我国房地产及物业行业发展阶段而言,其中尤以施行政府指导价时段的价格升或降的法规政策最为重要。

总结:物价部门及更多政府部门应该必须尽快的认识到:物业服务费是《价格法》中的与人民生活关系重大的商品价格。

2022年315晚会:物业公司不执行政府指导价乱收费被市场监督管理局处罚

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