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上市物业公司应收款项激增之感想

随着上市物业公司2022年报披露逐渐步入尾声,今年上市物业公司年报有一个特点,就是应收账款的快速增长以及ROE的下降。截至2021年末,52家上市物业公司应收款项达到670.69亿元,较2020年末激增82%;占资产之比达到22.58%,较2020年末提升约5.41%。上市物业公司应收款项增加,很容易想到关联房地产开发商的流动性出现了普遍困难,传导到物业公司的结果。

但是就是这一个原因吗?很显然,不是。

回想过去一年时间,物业行业的流行语是什么?积极拓展非住物业、公建物业、城市服务等。把住宅物业积累的服务能力进行空间拓展,从商业模式完全说得通,但是客户性质却发生变化。我们一直认为物业行业轻资产运营特色,一直强调预付费的低风险经营模式。然而,现在物业公司的经营风险也在提升。

原因有很多,但主要原因无非就那几点:

1、关联房地产开发商的资金流动性出现困难;

2、外拓项目甲方(开发商)资金流动性出现困难;

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3、房地产模式下地方政府、事业单位等财政出现极大困难;

4、物业服务项目终端小业主的未缴费;

5、资本的贪婪原始本性最终导致。

总结以上五点,其实无非终归一点,那就是我国的房地产发展模式长期以来严重透支了社会和人民的公信力、经济力、可持续发展力。尤其是终端小业主的物业费不交的现象,这和开发商长期以来绑架地方政府、甚至房屋长期以来严重质量缺陷、国家政府的引导宣传缺失、当地政府职能部门的失职、甚至部分公职人员自身意识的缺失密不可分。

关于这点不再赘述,有兴趣的朋友可以阅读:

在房地产走向没落物业行业开始崛起的时候,我为什么会说中国内地住宅物业管理正在走向死亡的?

过去有段时间,物业公司纷纷以进军城市服务为豪,似乎聚焦住宅物业的公司都不是一个完整的物业公司,居住空间业务、商写空间业务、城市空间业务三个赛道火力全开才是物业公司的标配。

传统住宅物业服务是一个上下兼容的根据地,城市空间物业服务作为一个长线业务,需要全局在底层布局,需要非常大规模的资源投入。在此基础上,物业公司在传统住宅业务和非住宅业务如何实现服务、技术、信息、理念、愿景的链接以及服务的平衡是非常重要的,稍有不慎必然导致整个资金链环节的危机。千万不能胡乱搭一堆的服务概念,服务七零八散,必然蕴藏的致命风险暗礁。

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前几天和朋友在聊天过程中,我说到了一句话:随着万科物业上市招股书的递交,整个物业服务市场的赛道基本标志着野蛮发展的时代快要结束。想想中国石油的上市,历史不会一样,但总是惊人的相似。物业服务行业的从业者们要做好准备、物业服务行业要做好准备,一场血雨腥风即将很快到来!

各物业公司未来如何在回血业务和长期赛道之间找到平衡,这是物业公司未来突破发展瓶颈面临的一个挑战。同时,在物业服务后市场时代,必然会出现不同于现在服务终端客户的物业公司,很有可能会出现各种服务于物业公司的物业公司,即通俗的B2B,但它仍然是物业公司,甚至是C2B的物业服务个体,这个个体有可能是一个人或几个人。

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