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物业服务企业的发展瓶颈之一:物业费收费推进薪酬制需解决的问题

当前在物业服务行业,绝大多数的小区基本采用的物业服务收费的模式是包干制,仅有少数的小区物业公司采用薪酬制模式,但在将来采用薪酬制的模式的数量必定要远大于包干制。包干制模式下,物业服务企业发展的瓶颈之一:物业费收费推进困难,业主不理解,业主的缴费动力差,等等导致了全世界仅有我们国家有“收缴率”这一个词汇。

服务本就是一种商品,花钱买商品本就是天经地义,但我们国家却有大量不花钱却在一直享受产品的人。可能有很多人就说了,他的商品不好,质量差,我凭什么要花钱买?!其实这个就是制度的原因造成的。

那么物业费收费推进薪酬制需解决的问题,必然就成了物业服务企业发展的亟待解决的瓶颈之一。

1、首先,关于业委会的规范运作问题。酬金制要顺利推进的前提是要有一个正常运作的业委会。业委会正常运作的要求很简单:不停摆,懂法律,讲道理。但是这个条件也很困难!!!如果业委会停摆,年度预算、审计报告没人确认,增加预算外支出无法操作;如果业委会不讲法律,要不要支出?不根据物业合同约定或政策要求,只凭个人喜好,物业服务企业一定会无所适从,不讲道理的体现就是只要对物业服务不满意,所有费用均不同意支付。魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

2、部分业委会存在“新官不理旧账”的问题。因此,如果业委会本身的规范性问题未解决,酬金制的推行会遇到较大障碍。从现实角度看,业委会制度本身没有重大突破,其本身的问题短期内难以解决。

3、酬金制模式下,业委会既要监督物业品质,又要监管物业成本支出花费,对于非专业的业委会成员来说,着实有点难。市场又没有专业可靠的第三方为业委会提供这方面的服务,或者说即便有,业委会是否愿意支出一部分费用来购买专业的服务也是个问题。

4、老旧小区维修资金的募集和使用难题。破解老旧小区维修资金筹集之道,可以从这五个点找到一些启发:

一、适老化改造等立项,政府补贴一点。

二、专项维修改造,有利害关系的业主自筹一点。

三、共有物业资源有偿经营收益支出一点。

四、物业企业代垫维修,业主分期支付解决一点。(物业企业的后顾之忧无非是先花出去的钱能不能收回,项目管理权能维持多久,只要这两点能得到合理的保障,有些事何乐而不为?)

五、维修资金申请和使用前,对方案充分沟通公示,照顾各方利关切,尽可能让方案形成共识,减少实施阻力。根据方案确定预算后采用定额招标,减少价格弹性带来的操作空间。方案实施阶段,组织利害相关及热心业主积极参与过程监督,防范过程质量问题。维修资金的使用,既要相信业主自觉,也要保证公权监督,发挥社区职能参与共同管理(社区职能需要从立法上强制要求来解决,要不就是空谈)。维修后的验收手续和质保期是维修质量保证的重要环节,应该确保验收的手续完整、真实、有效。

六、建立诚信追责机制,对在维修资金使用过程中各个环节的失信人进行诚信追溯和惩戒。除了募集渠道和监督机制外,建立维修资金的长效机制,才能在根本上解决这一问题。征收本体维修资金,专户专缴,专款专用不失为一种可行的办法,即在物业收费之外,另外每月征收一定金额的本体维修资金,用于部分共有物业的维修。比如电梯维修,由具有专属权益的业主缴交的本体维修资金中列支,该电梯的经营受益也专项列入本体维修资金中。这样权责明确,减少扯皮和纠纷,应急时也有资金可以及时动用。魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

5、最后,酬金制模式下,物业费的收取方式最好采用:“业主交给业委会、再由业委会交给物业服务人”。这一点其实就和上述第一点是相得益彰的,如果业委会不能规范运作,如果业委会成员的素质不能够懂法、讲理,所有的一切措施将是空谈。

那么要想业委会规范运作:

一是业委会成员要有一个合理的“津贴”或者“工资”。

二是要有一个可靠的第三方服务人来给业委会提供专业的顾问和咨询。

三是业委会成员本身要有一定的学识和法律知识,同时要不断的学习相关法律法规来扩充自身。

四是地方政府要在普法上面做足工作,我就见识过很多地方物业企业的政府主管部门的很多领导,自身都不懂法甚至不愿意去守法。比如一个问题是地产开发商的责任,但往往他们自己就习惯性的往物业公司的头上扣,甚至硬压。自身在宣导的时候,就表示业主找不到开发商只能找物业公司这样滑稽可笑的话来。

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