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从物业小区的承接查验看当前物业服务行业的诟病

新建商品住房物业承接查验(以下简称物业承接查验),是指承接新建商品住房物业前,建设单位和物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

通俗话来说就是,物业服务人要进驻小区前,做的承接检查。

首先让我们来看一下各省市承接查验条例规定:

《物业承接查验办法》—全国版2010年10月14日发布

第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第二十条 现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

    第三十四条 自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

《济南市新建商品住房物业承接查验实施细则》(征求意见稿)2021年3月

第十六条 现场查验完成后,建设单位和物业服务企业应签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第十七条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。
物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。

第二十二条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在区县物业主管部门、街道办事处(镇政府)参加,可以聘请相关专业机构协助进行查验,物业承接查验的过程和结果可以公证。

第二十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

《淄博市物业管理条例》2021年12月版

第七十五条 居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导下履行下列职责:
(三)参加物业承接查验工作;

黑龙江省住宅物业管理条例》2021年3月版

建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议。建设单位未按照协议约定期限整改落实的,物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告,县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的,承担整改落实责任。

1、所有的条规办法中,都没有强制性要求“开发商”将查验结果报送政府主管部门,也没有强制性要求“开发商”针对查验结果内的问题整改方案和时限进行报送政府主管部门。反而是要求了物业服务人很多,本来就是“弱势一方”反而更是承担了更多的“得罪开发商”的义务,那么此种情况下,物业服务人能做到吗?

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2、各个小区,从地基开挖,到主体封顶,再到竣工验收等等,开发商需要的时间大多是3-5年的时间,需要的工程师、建筑工人、各行业的专业公司大小几十家,等物业服务人要接手管理这个物业小区的时候,却要求物业服务人要在短短的一个月左右的时间里(甚至不到一个月),全部检查完,可能吗?现实吗?更重要的是,物业服务企业本就是人力密集性行业,本身的利润就不高,再加上行业限制,非常难以招聘并留存像开发商一样水平的工程师(薪资达不到的情况下根本不可能招聘到这样的人),也就是说,让一个“外行人”去检查,他能查出什么来呢?

3、物业服务人在后续物业管理过程中,因管理不当造成的损失,需要承担责任。那么什么是管理不当呢?我们的法律和条规可能说的很明白,但是真正的现实可能就不是那么乐观了。

比如:在质保期内由于排污泵质量问题导致车库被泡,物业服务人多次催促开发商前来维修,但其一直未来处理。有的人会说物业服务人做到了日常养护和通知,责任人是开发商;有的人会说物业服务人在明知开发商没有来维修、且有被泡水的风险的情况下,作为小区的物业第一管理人就应当首先维修好,再向开发商追偿责任。等等各种观点。

其实,不管哪种观点,我不在此置评对错,但是,我要说的是,一、有第一次垫资维修就有第二次垫资维修,物业服务人能垫的起吗?二、就算是垫资维修,物业服务人能向开发商要回钱来吗?三、在各种费用需要开发商这个“甲方爸爸”支付、甚至还需要其在未来提供更多的项目的情况,物业服务人有“得罪”开发商的能力吗?

4、没有强制性要求社区、街道或地方政府的指定第三方参与承接查验,就算是有强制性要求的,在具体过程中也没有真正的实施,反而成了一纸空文。

法律法规-《物业承接查验办法》-精简版

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