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对比当前中美两国的物业管理,看当下我国物业服务行业亟需解决的问题

当前我国物业服务行业蓬勃发展,就算是到了今年各大地产开发商频频暴雷,也阻挡不了各大物业头部企业上市的决心,虽然资本市场暂时对物业企业的估值有所回落,但是,物业是一个可持续性的行业,俗称现金奶牛,由此可见一斑。

而我国当前拥有其他西方发达国家不可比拟的封闭式住宅小区在物业服务物业管理上的优势,但是同时我们也要清醒的认识到,我国也是世界上有独有的物业费有“收缴率”这一说法的国家。

那么下面我们通过对比当下世界头号第一强国外——美国的物业管理是如何进行的,希望我们的物业服务人及当前国家决策人员能够取其精华去其糟粕。

在美国,每个购房者在买房后必须要接触到的一个机构是HOA,即美国的业主协会的英文缩写。由住户(业主)们组成并“强制“ 性参加。

HOA 在美国是非盈利性的法人组织,具有独立的法律地位,可以作为法律主体,通过业主委员会同物业服务公司订立物业服务合同。美国的业主委员会是业主协会的管辖实体和执行机构,能够做为 HOA 的法律代表与其他各方订立合同,处理各种诉讼事务。它彷佛是一个住宅物业的“政府”,管辖着这个物业的共有利益部分。

HOA 的具体特点:

  • 对于所有该开发项目的业主,参加 HOA 并成为会员是强制性的;
  • 所有会员都必须缴纳 HOA 的会费;
  • 除了所有市政部门的法规,HOA有权力制定和执行物业维护以及装饰设计方面的标准;
  • HOA 是法人组织,拥有自己的内部规章制度,通常 HOA 会由一个董事会(即业主委员会)来雇佣一个物业管理公司来负责维护和物业制度执行;
  • 很多业主协会定期发布自己的通讯简报。

中美两地物业管理比较

面对如此高昂的物业费,很多人不理解,也很不情愿。在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意,个别居民拒付物业费,物业管理公司运作困难,服务质量进一步下降,对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。所以,美国相对高昂的物业费,很多人总有迟疑。 对于这一点,可以说,专业化管理是美国物业管理最显著的特点。 我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然:

1、关于业主委员会的性质

中国——民间组织

*由业主自发票选出,监督物业公司的服务的群众组织

*组织结构随意,管理模式较为松散

美国——有限责任公司

*以有限责任公司的形式运作,运作管理严格规范

*美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站,将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上,让人们可以任何时候都可以看到。

*几乎所有的业主委员会都购买意外责任险,若发生大的法律诉讼,把可能的风险转移给保险公司。魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

2、关于业主物业费拖欠问题

中国——物业公司交涉、追讨

*不交物业费的业主,继续享受服务以及公共设备,导致更多业主也不交物业费

*物业公司只有上诉程序追讨物业费(对于当前我国的法律、政府政策来说,当前我国物业公司对于拒不缴纳物业费的催缴只有诉讼这一种合法途径)

美国——强制缴费

*如果有的业主拖欠物业费,业主委员会有权通过司法听证,将业主的產权进行拍卖,或是在业主将房產掛牌出售时,将房產扣留,不允许出售,直至业主付清物业费

*有些州,例如德克萨斯州,业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费业主的房屋进行拍卖

3、物业管理(HOA)收费种类及方法

美国物业管理的收费总类可以分两种,月管理费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式,而专属费用专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用,一般高端社区用的比较多。

1、月管理费(CommonCharges):每月从几十美金到几百美金不等,具体金额就要看区域和服务,以及住宅面积。通常住的坪数愈大,费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高,因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费,公共区域清洁费,公共设施维护费,积雪清理等,但这笔费用不包括在每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

2、专属费用(SpecialAssessment):如果所在社区的地下管道年久失修,需要一大笔资金更新,这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目,然后要向业主收取额外费用来偿还贷款,期限一般是3-5年,收取的费用根据设备价格而定。

美国的物业费相对国内是比较高的,例如迈阿密著名的滨海公寓TrumpTower,物业费每个月近人民币28元/平米,一年的物业费占到房屋总价的0.9%。 而上海著名的高档社区世贸滨江花园每月的物业费仅人民币5元/平米,只有房屋总价的0.4%。

4、在美国外不交物业费会怎样

在美国,收费是由业主协会的执行机构业主委员会进行的,相对于中国的物业管理公司收费,业主委员会的权力是非常之大的,拖欠物业管理费业主的违法成本也非常之高。

为了保障业主交纳管理费的义务,美国各州法律一般都规定,如某一业主欠缴管理费,从到期之日开始,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。

业主协会所享有的留置权,就像贷款银行所享有的抵押权一样,如果欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置房屋的回赎权,并可按法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿。

按照美国的司法判例,用于拍卖房屋的所得,除了支付欠费外,还要支付利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费用。这里需要说明的是,美国拖欠物业管理费的现象绝对没有国内普遍,所以通过拍卖或诉讼方式追讨也很少。

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