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淄博市物业管理政策法规问答

目  录

一、什么是物业管理……………………………………………………. 1

二、物业管理和基层社会治理是什么关系……………………… 1

三、在城市社区如何推进美好环境与幸福生活共同缔造活动…………………………………………………………………………………… 1

四、业主的权利有哪些………………………………………………… 2

五、业主的义务有哪些………………………………………………… 3

六、哪些事项由业主共同决定,怎么决定……………………… 3

七、如何制定管理规约………………………………………………… 4

八、首次业主大会召开应具备什么条件…………………………. 4

九、业主委员会如何选举产生………………………………………. 5

十、业主委员会有哪些职责………………………………………….. 6

十一、业主委员会如何换届………………………………………….. 7

十二、业主委员会成员需要什么条件…………………………….. 7

十三、对业主委员会成员的行为有什么限制………………….. 9

十四、物业服务企业应履行哪些责任………………………….. 10

十五、物业服务合同包含哪些内容……………………………… 12

十六、物业服务企业应当向业主公开哪些事项…………….. 12

十七、物业服务企业应当如何做好服务信息公开…………. 13

十八、物业服务企业如何满足居民多样化多层次居住生活需求

………………………………………………………………………………… 13

十九、房屋和设施设备出了问题,维修责任如何确定…… 14

二十、我市物业专项维修资金的交存标准是多少…………. 15

二十一、业主交纳的专项维修资金有什么用途…………….. 15

二十二、物业专项维修资金的使用范围包括哪些…………. 15

二十三、物业专项维修资金的一般使用程序是什么……… 16

二十四、哪些情形可以启动维修资金应急维修程序……… 17

二十五、在物业专项维修资金的使用上业主如何分摊…… 17

二十六、不得从物业专项维修资金中列支的维修费用有哪些………………………………………………………………………………… 18

二十七、房屋转让时物业专项维修资金如何处理…………. 18

二十八、房屋灭失后物业专项维修资金如何处理…………. 18

二十九、物业专项维修资金余额不足如何续交…………….. 19

三十、未交存物业专项维修资金的,如何组织房屋共有部位和共用设施的维修……………………………………………………… 19

三十一、物业服务区域内禁止哪些行为……………………….. 19

三十二、小区内的违法违规行为该由谁来管………………… 21

三十三、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应履行什么责任…………………………………………… 21

三十四、街道办事处(镇政府)、居民委员会需履行哪些职责

………………………………………………………………………………… 22

三十五、新建住宅小区前期物业服务星级标准是如何确定的………………………………………………………………………………… 24

三十六、业主对新建小区物业服务星级标准有异议,怎么处理

………………………………………………………………………………… 24

三十七、我市普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格是多少………………………………………………………………………….. 25

三十八、空置房屋是否交纳物业服务费……………………….. 26

三十九、业主如何办理房屋装饰装修的手续………………… 26

四十、装修时应遵守哪些规定…………………………………….. 27

四十一、物业服务企业收取装修保证金是否合理…………. 28

四十二、物业服务企业收取装修垃圾清运费是否合理…… 28

四十三、物业服务收费包括哪些…………………………………. 29

四十四、如何理解车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费

………………………………………………………………………………… 29

四十五、物业公共服务费从什么时间开始交纳…………….. 30

四十六、物业服务企业能否采用停水、停电等方式催交物业服务费用…………………………………………………………………… 30

四十七、物业服务企业违规收费该怎么处理………………… 31

四十八、物业收费标准确定后怎样进行调整………………… 31

四十九、业主拒不支付物业服务费用,物业服务人应该怎么处理………………………………………………………………………….. 32

五十、小区内哪些收益属于业主共有………………………….. 32

一、什么是物业管理?

答:根据《淄博市物业管理条例》第二条规定,物业管理是是指业主通过共同决定委托物业服务人或者自行管理的形式,对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

二、物业管理和基层社会治理是什么关系?

答:中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,将改进社区物业服务管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)提出物业管理应融入基层社会治理体系,建立党建引领下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,发挥居民的主体作用,调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性,形成社区治理合力。

三、在城市社区如何推进美好环境与幸福生活共同缔造活动?

答:发挥社区党组织领导作用,搭建居民及居民委员会、业主委员会、物业服务企业、驻区单位等多主体参与的沟通议事平台,以改善群众身边、房前屋后人居环境的实事、小事为切入点,以构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系为路径,通过发动社区居民决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享,统筹协调各方力量积极参与社区人居环境建设和整治、城镇老旧小区改造、生活垃圾分类、绿色社区创建等,共同建设美好家园。

四、业主的权利有哪些?

答:根据《淄博市物业管理条例》第十九条规定,业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)自行管理物业;

(二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

(三)提议召开业主大会会议,并就物业服务的有关事项提出建议;

(四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议;

(五)参加业主大会会议,行使投票权;

(六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

(八)监督物业服务人履行物业服务合同;

(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

(十)监督专项维修资金的管理和使用;

(十一)法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

五、业主的义务有哪些?

答:根据《淄博市物业管理条例》第二十条规定,业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)配合物业服务人实施物业服务;

(五)按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时足额支付物业服务费;

(七)履行房屋安全使用责任;

(八)按照规定分类投放生活垃圾;

(九)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

六、哪些事项由业主共同决定,怎么决定?

答:根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人;

(五)使用住宅专项维修资金;

(六)筹集住宅专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

七、如何制定管理规约?

答:根据《物业管理条例》第十七条规定,管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

八、首次业主大会召开应具备什么条件?

答:根据《淄博市物业管理条例》第二十二条规定,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)已入住业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上;

(二)已入住业主人数的比例达到百分之五十以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住业主人数的比例达到百分之二十五以上。

达到召开首次业主大会会议条件的,建设单位或者前期物业服务企业应当在物业服务区域内公示,并向街道办事处、镇人民政府和区县住房城乡建设主管部门书面报告物业服务区域内物业总建筑面积、总户数、物业交付时间以及业主入住人数、入住面积等情况。

居民委员会或者十名以上业主联名可以向街道办事处、镇人民政府申请成立业主大会。

九、业主委员会如何选举产生?

答:业主委员会由业主大会会议选举产生。根据《淄博市物业管理条例》第二十八条和第二十九条规定,业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

(一)社区党组织推荐;

(二)居民委员会推荐;

(三)联名推荐或者业主自荐。

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法,从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会成员候选人名单,报街道办事处、镇人民政府。鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

十、业主委员会有哪些职责?

答:根据《淄博市物业管理条例》第三十一条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动,接受业主大会和业主的监督。业主委员会履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法草案;

(五)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时支付物业服务费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(七)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止;

(八)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(九)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会成员、候补成员支付物业服务费、停车费情况;

(十)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定应由业主大会决定的事项。业主大会不得授权业主委员会决定应由业主大会决定的事项。

使用业主大会、业主委员会印章,应当经业主委员会过半数成员签字同意。

十一、业主委员会如何换届?

答:根据《淄博市物业管理条例》第三十五条规定,业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举;未按照规定进行新一届业主委员会选举的,业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

未按照规定进行新一届业主委员会选举的,街道办事处、镇人民政府可以应十名以上业主联名书面要求组建换届小组。换届小组依照筹备组的人员构成组建。

业主委员会应当于换届完成之日起十日内将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;未在规定时限内移交的,街道办事处、镇人民政府应当督促其移交。

十二、业主委员会成员需要符合什么条件?

答:根据《物业管理条例》第十六条第二款规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)第三十一条规定,业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)明确提出街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员,提高业主委员会成员中党员比例。

淄博市住房和城乡建局关于公布《物业企业服务清单》等“三张清单”的通知(淄建发〔2020〕224号)规定了业主委员会委员任职条件:业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。业主是自然人的,应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

(三)按时足额支付物业服务费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

(四)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

(五)未被列为失信被执行人;

(六)未有房屋使用禁止规定的行为;

(七)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

《淄博市“红色物业”工作标准(试行)》(淄建发〔2020〕220号)规定,业主委员会筹备组建或者换届选举,候选人由镇街党组织会同住建、政法、市场监管、信访等部门联审把关,业主委员会成员中党员比例应不低于60%。

十三、对业主委员会成员的行为有什么限制?

答:根据《淄博市物业管理条例》第三十三条规定,业主委员会成员不得实施下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(八)泄露业主信息;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定行为之一且情节严重的,由街道办事处、镇人民政府督促业主委员会提请业主大会罢免有关成员资格。

十四、物业服务企业应履行哪些责任?

答:根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定,物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分,维护物业管理区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《淄博市物业管理条例》第四十三条规定,物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

(一)提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,及时答复业主提出的询问,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等;

(五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

(六)履行生活垃圾分类管理人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放;

(七)对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理;

(八)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

(九)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(十)不得挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;

(十一)不得擅自改变物业服务用房等共有物业用途;

(十二)配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

十五、物业服务合同包含哪些内容?

答:根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定,

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

十六、物业服务企业应当向业主公开哪些事项?

答:根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定,物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及住宅专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

《淄博市物业管理条例》第四十五条规定,物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏,如实公示并及时更新下列信息:

(一)营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话;

(二)物业服务的内容、标准,收费的项目、标准、依据、方式等;

(三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案、维保费用和电梯专项应急预案、消防应急处置方案等;

(四)供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等;

(五)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(六)上一年度物业服务费、公共收益收支和专项维修资金筹集、使用情况;

(七)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(八)物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况;

(九)其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

十七、物业服务企业应当如何做好服务信息公开?

答:《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)规定,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、公共水电费分摊情况、业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息,可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示,按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

十八、物业服务企业如何满足居民多样化多层次居住生活需求?

答:《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台,提供定制化产品和个性化服务,实现一键预约、服务上门。

十九、房屋和设施设备出了问题,维修责任如何确定?

答:根据《山东省物业管理条例》第七章规定:

(一)建设单位的保修责任。建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

(二)专有部分的维护。物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

(三)共用部位及共用设施设备的维护。物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

(四)专业经营设施设备的维护。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

二十、我市物业专项维修资金的交存标准是多少?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第十条规定,住宅和非住宅房屋的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。我市目前执行2009年房屋建筑安装工程每平方米造价6%交纳,即我市现行物业专项维修资金的交存标准为:多层建筑按建筑面积每平方米51元;7-11层小高层及多层带电梯建筑按建筑面积每平方米66元;12层(含)以上高层建筑按建筑面积每平方米71元交纳。

出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金;业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为我市房改成本价的2%。

二十一、业主交纳的专项维修资金有什么用途?

答:根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第一款及《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)等有关规定,住宅专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修、更新和改造。

二十二、物业专项维修资金的使用范围包括哪些?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第三条规定,物业专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。房屋共用部位一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、避雷设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二十三、物业专项维修资金的一般使用程序是什么?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第二十三条规定,申请使用维修资金,一般按以下流程办理:

(一)申请人提出使用方案。使用方案应当包括申请使用维修资金的原因,维修、更新和改造内容,预算费用,列支范围,维修队伍确定及组织方式等。

物业服务企业、物业管理委员会、业主委员会、社区居民委员会或者相关业主均可作为申请人。物业管理区域内有物业服务企业的,原则上物业服务企业作为申请人。

(二)申请人对使用方案进行公示并组织业主表决。

(三)申请人按使用方案组织实施维修、更新、改造工程。

(四)申请人向物业主管部门申请列支维修资金,并提交下列材料:维修资金使用申请表、使用方案及公示证明、相关业主表决结果、工程决算报告、验收报告及应当提交的其他材料。

(五)备案拨付。物业主管部门自受理之日起3个工作日内完成资料审核,审核同意后出具《关于拨付维修资金的公示》。申请人在物业管理区域显著位置向维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于5天,公示期满拨付维修资金。

二十四、哪些情形可以启动维修资金应急维修程序?

答:根据《淄博市物业管理条例》第六十六条规定,物业服务区域内有下列情形之一的,可以应急使用专项维修资金:

(一)屋面、外墙防水严重损坏的;

(二)电梯故障需要立即维修的;

(三)消防设施故障需要立即维修的;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落的;

(五)玻璃幕墙炸裂的;

(六)排水管道爆裂的;

(七)地下车库雨水倒灌的;

(八)其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。

前款规定的应急维修情形出现时,物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会,经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修;未成立业主委员会的,报告居民委员会,经相关业主、物业服务人、居民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

二十五、在物业专项维修资金的使用上业主如何分摊?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第二十二条规定,物业专项维修资金的支出分摊由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

二十六、不得从物业专项维修资金中列支的维修费用有哪些?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第二十九条规定,下列费用不得从维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;

(四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

(五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

二十七、房屋转让时物业专项维修资金如何处理?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第三十七条规定,房屋转让时,该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

二十八、房屋灭失后物业专项维修资金如何处理?

答:根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第三十七条规定,房屋灭失的,业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

二十九、物业专项维修资金余额不足如何续交?

答:根据《淄博市物业管理条例》第六十四条规定,专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的,业主应当及时续交。专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内,将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。业主逾期不续交专项维修资金的,业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交;合理期限届满仍不续交的,可以在物业服务区域显著位置公示。

三十、未交存物业专项维修资金的,如何组织房屋共有部位和共用设施的维修?

答:未交存物业专项维修资金的,由相关业主自行筹集费用进行维修。根据《淄博市物业专项维修资金管理办法》(淄政办字〔2019〕1号)第十八条规定,商品房屋已出售但未交存维修资金的,应当按规定进行补交。出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的,售房单位应当按照规定补提;业主未交存的,应当按规定补交。

三十一、物业服务区域内禁止哪些行为?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十九条规定,物业服务区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构,将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方,下挖建筑物内底层地面,擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为;

(三)侵占或者损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的行为;

(五)擅自改变房屋住宅用途,用于餐饮、加工、娱乐、宾馆、培训、医疗保健等生产经营活动,擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途等违反房屋管理规定的行为;

(六)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的行为;

(七)制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(八)随意倾倒垃圾、污水,弃置杂物,露天焚烧杂物、垃圾,露天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为;

(九)在建筑物、构筑物、楼道、楼梯、窗户、电梯和人行道、树木、电线杆、地上管线以及其他户外设施上乱涂写、乱刻画、乱悬挂物品、乱张贴广告和宣传品,在公共区域私拉电线电缆、乱停乱放车辆、堆放物品、乱晾晒衣被的行为;

(十)违规摆设摊点,占道经营,擅自安装现制现售饮用水设备的行为;

(十一)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,损坏、挪用或者擅自停用公共消防设施和器材等违反消防管理规定的行为;

(十二)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能,拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为;

(十三)赌博、传销、利用封建迷信活动危害社会,吸毒,在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电,违规出租房屋,谩骂、侮辱、殴打物业服务工作人员以及高空抛物等违反治安管理规定和危害公共安全的行为;

(十四)饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活,以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为;

(十五)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

三十二、小区内的违法违规行为该由谁来管?

答:根据《淄博市物业管理条例》第七十八条规定,业主、物业使用人、物业服务人等发现违反物业管理规定的行为,可以向有关部门或者政务服务便民热线投诉举报。有关部门接到投诉举报后,应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理,并按规定时限回复投诉举报人。

区县住房城乡建设、公安、消防、城市管理、市场监管等相关部门、单位应当在物业服务区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,可以同时采用信息化手段予以公布。

相关部门进入物业服务区域开展行政执法工作时,物业服务人、业主委员会、业主应当予以配合。违法事项涉及多个行政执法部门的,街道办事处、镇人民政府应当协调相关部门联合执法。

三十三、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应履行什么责任?

答:根据《物业管理条例》第五十一条规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

《淄博市物业管理条例》第十三条规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。已交付使用的住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位运营管理。符合移交条件的,由业主共同决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收;不符合移交条件的,区县人民政府应当组织改造,改造合格后由业主共同决定移交给专业经营单位。

三十四、街道办事处(镇政府)、居民委员会需履行哪些职责?

答:《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)规定,街道要建立健全居住社区综合治理工作制度,明确工作目标,及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。建立物业管理工作机制,指导监督辖区内物业管理活动,积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会,办理业主委员会备案,并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。

根据《淄博市物业管理条例》第七十四条规定,街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入本辖区社区治理体系和网格化管理,并在物业管理活动中履行下列职责:

(一)组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)组织成立物业管理委员会,并监督其依法履行职责;

(三)指导、协调和督促物业服务人依法履行职责;

(四)指导、监督物业承接查验和物业服务用房、有关资料的交接工作;

(五)组织、指导做好物业服务人的服务质量评价工作;

(六)依法调解处理物业管理纠纷;

(七)召集物业管理联席会议;

(八)法律、法规规定物业管理方面的其他职责。

《淄博市物业管理条例》第七十六条规定,物业管理联席会议由街道办事处、镇人民政府负责召集,由居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和区县住房城乡建设、城市管理等部门参加,协调解决物业管理中的问题。

根据《淄博市物业管理条例》第七十五条规定,居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导下履行下列职责:

(一)指导、监督业主委员会、物业服务人开展工作;

(二)组织做好旧住宅区改造后的物业管理工作;

(三)参加物业承接查验工作;

(四)履行网格化管理职责,及时排查、化解物业管理纠纷;

(五)开展物业服务质量满意度测评,协助做好物业服务人的服务质量评价工作;

(六)参与组织创建文明社区、文明单元(楼幢)、文明家庭等活动;

(七)协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理其他相关工作。

三十五、新建住宅小区前期物业服务星级标准是如何确定的?

答:依据住宅小区物业服务需求的不同,将物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级,五星级为最高等级,等级越高,物业服务标准越高。

根据《淄博市物价局、淄博市房产管理局关于进一步贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法>有关问题的通知》第一条规定,普通住宅在销售前,建设单位应当拟定物业服务方案,选择物业服务等级,并向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出申请,由所在地街道办事处(镇人民政府)召集由物业主管部门、价格主管部门、社区居民委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议,依据小区规划建设情况、物业服务内容协商确定物业服务等级。物业服务等级确定后,建设单位应依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,并于合同签订之日起十日内报送所在地物业主管部门备案。

三十六、业主对新建小区物业服务星级标准有异议,怎么处理?

答:根据《民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。物业交付后,小区物业服务星级标准的调整变更应由业主根据《民法典》相关规定进行共同决定。

《关于进一步贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法>有关问题的通知》(淄价字〔2018〕154号)第五条规定,因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免。属于普通住宅前期物业的,收费标准按最高不超过物业公共服务费标准的百分之七十确定。具体比例由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

三十七、我市普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格是多少?

答:《关于公布我市普通住宅前期物业服务收费政府指导价格有关问题的通知》(淄发改价格〔2020〕89号)规定,我市普通住宅前期配备电梯的物业公共服务费政府指导价格为:

一星级 0.72(含电梯运行费用0.37)元/平方米.月

二星级 0.87(含电梯运行费用0.37)元/平方米.月

三星级 1.07(含电梯运行费用0.37)元/平方米.月

四星级 1.50(含电梯运行费用0.40)元/平方米.月

五星级 2.05(含电梯运行费用0.45)元/平方米.月

每个等级对应的价格为基准价格,具体收费标准(不含电梯运行费用)可在政府指导价基础上上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。电梯运行费用不再上浮,下浮不限。

三十八、空置房屋是否交纳物业服务费?

答:空置房屋应当按规定交纳物业服务费。《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》(淄价字〔2013〕33号)规定,“房屋交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后,其空置期间的物业服务费应当依据实际运行费用适当减收,具体收费标准可按不超过物业服务收费标准70%确定。合同另有约定的,从其约定。”2018年7月1日,《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号)施行。我市《关于进一步贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法>有关问题的通知》规定,“普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收,具体收费标准按最高不超过物业公共服务费标准的百分之六十执行。业主或物业使用人办理房屋空置期间物业公共服务费减收手续时,应向物业服务企业提出书面申请,经双方协商确认后,其空置期间的前期物业公共服务费按规定减收。”

三十九、业主如何办理房屋装饰装修的手续?

答:根据《淄博市物业管理条例》第六十条规定,业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知物业服务人,按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,未告知物业服务人的,物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

根据《山东省物业管理条例》第四十八条、第四十九条规定,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

四十、装修时应遵守哪些规定?

答:根据2009年3月1日起施行的《山东省建筑装饰装修管理办法》(省政府令第208号),在建筑装饰装修活动中,禁止下列行为:

(一)未经原设计企业同意或者具有相应资质等级的设计企业提出设计方案,擅自变动建筑主体、承重结构或者明显加大荷载;

(二)损坏建筑物原有节能设施或者无障碍设施;

(三)未经燃气企业或者供热企业同意擅自拆卸、改装燃气、供热管道或者设施;

(四)未经城乡规划行政主管部门批准,擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能、原外观设计;

(五)擅自拆除与消防安全有关的建筑设施、建筑构配件,或者未经公安消防机构审核批准擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件;

(六)未经相关部门同意擅自设置各类广告牌匾;

(七)其他影响建筑物、构筑物结构安全或者使用安全的行为。

此外,还应遵守以下规定:

(一)装饰装修人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主或者使用人。

(二)改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准进行施工,并做闭水试验。

(三)封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

(四)住宅装饰装修工程施工过程中产生的废弃物和其他垃圾,应当按照住宅装饰装修服务协议的约定进行堆放和清运,不得向户外抛洒,不得向垃圾道、下水道、通风孔、消防通道等倾倒。

(五)因住宅装饰装修活动造成共用部位、共用设施设备损坏或者相邻住宅渗漏水、管道堵塞、停水停电的,装饰装修人应当负责修复;给他人造成损失的,应当依法予以赔偿。属于建筑装饰装修施工方责任的,装饰装修人可以向其追偿。

(六)每天12时到14时、19时到次日7时,不得进行影响相邻业主或者使用人正常休息的住宅装饰装修活动。

四十一、物业服务企业收取装修保证金是否合理?

答:合理。根据《山东省物业管理条例》第四十八条规定,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:(六)装修保证金的收取和退还。

四十二、物业服务企业收取装修垃圾清运费是否合理?

答:合理。根据《山东省物业服务收费管理办法》(省政府第317号令)第三十一条规定,业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的,应当按照物业服务企业指定的地点存放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

四十三、物业服务收费包括哪些?

答:根据《山东省物业服务收费管理办法》(省政府第317号令)第二条规定,物业服务收费包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业服务区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。机动车停放费,是指在物业服务区域内赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车,由承租人、使用人交纳的费用,包括车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。其他服务收费,是指除物业公共服务费、机动车停放费之外,由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用,以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费,包括建筑垃圾清运费、特约服务收费,等等。

四十四、如何理解车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费?

答:车位租赁费,是指业主或者物业使用人租赁建设单位车位,应当交纳的租赁费;该费用由建设单位收取,物业服务企业有授权的也可以代为收取。停车服务费,是指使用物业服务区域内规划内用于停放机动车的车库(场)内的车位,物业服务企业提供物业服务收取的费用。车位场地使用费,是指占用物业服务区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车,交纳的使用费。该项规定主要是针对小区车位配置不足,为满足业主停车需求,在公共区域划出的停车位上停车进行收费。该项收费是利用业主共有的道路或者场所进行经营,收益属于全体业主所有,物业服务企业可以代为经营,并提取一定比例的管理费。

四十五、物业公共服务费从什么时间开始交纳?

答:根据《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号)第十五条、第十八条规定,业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,但预收时间不得超过半年;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的,从其约定。物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

四十六、物业服务企业能否采用停水、停电等方式催交物业服务费用?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十六条规定,物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务,不得以业主拖欠物业服务费等为由,实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为。违反条例规定,物业服务人中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益行为的,由区县住房城乡建设主管部门责令限期改正,并处二千元以上一万元以下的罚款。

四十七、物业服务企业违规收费该怎么处理?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十六条规定,物业服务人违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。并可依据《淄博市物业管理条例》第七十三条规定向当地市场监管部门投诉举报。

四十八、物业收费标准确定后怎样进行调整?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十三条规定,因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的,物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的,物业服务人应当遵循下列程序:

(一)委托具有资质的中介机构对上一年度物业服务项目经营情况进行审计,审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日;

(二)将拟调整的收费标准、服务内容和标准在物业服务区域内显著位置公示三十日,并书面告知街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、市场监管和住房城乡建设主管部门;

(三)调价方案按照本条例第二十六条规定表决同意后,表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的,可以向区县市场监管部门投诉。

四十九、业主拒不支付物业服务费用,物业服务人应该怎么处理?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十五条规定,业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

业主逾期不支付物业服务费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

五十、小区内哪些收益属于业主共有?

答:根据《淄博市物业管理条例》第五十八条规定,建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有。下列收益属于业主共有:

(一)利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费;

(二)利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入;

(三)利用物业服务用房或者公共区域获取的租金;

(四)法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

共有部分收益的分配由业主大会决定。

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