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房屋出现质量问题属于物业维修吗?房屋质量有问题业主可以拒交物业管理费吗?房屋维修与物业服务费用的关系 房屋质量问题业主到底应该找谁来解决

根据物业管理条例,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。新建物业前期物业管理,由建设单位选聘。建设单位应当在物业销售前将前期物业管理的临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。且应当签订书面的前期物业服务合同。

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房屋质量问题业主到底应该找谁来解决?

根据《物业服务收费管理办法》的相关规定,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

而物业服务成本通常包括以下9项内容:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

可见,物业服务企业提供的物业服务并不包括房屋维修服务。所以,房屋的质量问题是不归物业管的,责任是开发商的。物业只是服务,不承担房屋质量责任!

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当然,业主可以与物业服务企业签订特约维修服务合同,约定由物业公司提供房屋超过保修期的维修服务,业主支付维修费用。但是,如果你购买的房屋有质量问题,物业有义务通知开发商。但是也仅仅是通知和催促开发商,通知和催促的效果物业公司是无法保证的。如果购买的房屋超出保修期,房屋出现问题需要维修,则由物业公司从维修基金中支付维修费用。但维修基金的使用必须满足公共维修基金使用管理办法——《住宅专项维修资金管理办法》中的规定才可以。

综上,当住宅房屋发生质量问题时,业主应首先查看手中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,确定该房屋在保修期限内,且不存在《住宅使用说明书》中规定的房地产开发企业不承担维修责任的情况下,向房地产开发企业或物业管理企业(明示委托物业公司的)主张权利。

切忌以拒交物业服务费用来表达对开发企业不作为的不满情绪。因为根据《物业管理条例》第六十七条的规定,对经催告后仍逾期不交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院起诉。在此温馨提示广大业主,莫要将房屋维修与物业管理混为一谈。一旦业主恶意不交纳物业服务费而导致被诉,败诉的结果几乎是必然。

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延伸阅读:

从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

但是,在实践中界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销过程中,就物业管理方面进行了不少运作与宣传,给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。

给业主造成这种错觉的原因有很多,主要有以下几点:

1、很多开发商在售房广告中就将物业管理也作为一个卖点大力宣传,有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段,甚至将物业管理费,物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。业主由此认为物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。

2、由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久,真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成,很多物业管理公司往往极度依靠开发商,与开发商有着千丝万缕的关系。

3、我国将房地产作为支柱产业已有十几年甚至几十年的历史了,而且房价一直以来都是以上涨的姿态展示给世人,所以使得房地产开发企业牢牢占据卖方话语权,形成完全的卖方市场。更是在最近5年内,房地产企业为了高周转、高负债,更是将房屋质量把控极差,造成很多房屋交付后存在大量问题,从而形成业主对物业的大量投诉和不满,更是造成了物业服务企业的恶性循环。

4、多数业主的法律意识不足,导致物业公司为地产开发企业背锅。在很多新建物业交付的时候,物业公司往往会被地产开发企业要求参与交付过程,而陪同业主在收房时随行的地产公司的人员,对业主提出的房屋质量问题,基本全部都是一句话:“有问题找物业就行,物业会为你联系解决的”,来现场解答,好让业主尽快收房完毕。(但是后期相关的地产施工责任单位往往不会及时维修甚至诋毁、耍赖不维修。)这就更加造成了大量业主认为,房屋质量问题的后续维修服务就该是由物业公司负责的,很多业主不知道的是,物业公司此时仅仅实际上只是在帮助地产开发商交房而已。
而且最重要的是,业主自收房开始就形成了有事找物业的习惯,一旦遇到物业公司为其解决不了的事情,就会对物业公司大加不满!(比如:暖气不热,自来水水小,压力不够、房屋本身在交付的时候就存在的质量问题等)当然,这些问题物业公司是有义务为业主联系沟通的,而且物业公司也仅仅只是联系和沟通,以催促责任单位来维修,但是联系和沟通的结果如何,是无法保证的。所以真正能够及时解决的还是要业主直接找地产开发企业要求相应的责任单位处理才行。如果物业公司在沟通和催促的过程中,相应的责任单位消极怠慢,往往就很容易造成业主对物业公司的不满,认为物业公司不作为。

在物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业管理费,而在房屋买卖关系中,由于前期的质量问题或其他问题,开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等。

如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体,则它们之间是相对独立的,互相之间不应为对方承担民事责任,业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责;因此,不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。

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最终,房屋维修,虽然不属于物业公司的服务范围,但物业公司有管理的义务。但是,但是,但是物业公司联系或催促开发商为房屋维修的结果和时效是物业公司无法把控的,这一点希望广大业主也是要明确知悉的。

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