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法律法规-《物业承接查验办法》-精简版

1、本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

2、国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

3、建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

4、建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

5、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容;前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充;不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

6、建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

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7、实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  • 建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
  • 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
  • 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
  • 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
  • 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
  • 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

8、实施物业承接查验,主要依据下列文件:

  • 物业买卖合同;
  • 临时管理规约;
  • 前期物业服务合同;
  • 物业规划设计方案;
  • 建设单位移交的图纸资料;
  • 建设工程质量法规、政策、标准和规范。

9、物业承接查验按照下列程序进行:

  • 确定物业承接查验方案;
  • 移交有关图纸资料;
  • 查验共用部位、共用设施设备;
  • 解决查验发现的问题;
  • 确认现存查验结果;
  • 签订物业承接查验协议;
  • 办理物业交接手续。

10、现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  • 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  • 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
  • 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
  • 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

11、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

  • 共用部位:建筑物的基础、承重墙体,柱,梁,楼板,屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
  • 共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷、消防、公共照明、发电机、变配电、给排水、供暖等;
  • 共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾场/站、污水处理设施、非机动车停放区、休闲娱乐设施、安防监控设施、人防设施、消防设施、垃圾转运设施及物业用房等。

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12、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

13、现场查验应当形成书面记录,查验记录应当包括:查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

14、物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

15、物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

16、建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。

17、分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

18、物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定,没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

19、物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续:

  • 前期物业服务合同;
  • 临时管理规约;
  • 物业承接查验协议;
  • 建设单位移交资料清单;
  • 查验记录;
  • 交接记录;
  • 其它承接查验有关的文件

20、建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

21、物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复,给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

22、自物业交接之日起,物业服务企业应当前面履行前期物业服务合同约定的法律法规规定的以及行业规范确定的微信、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或者灭失的责任。

23、承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,应当自终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

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