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成天喊着取消物业公司高度自治或让社区或街道办管理小区,这个想法有没有可施行性?

首先,我们先来看几个问题:

小区高度自治或社区或街道办管理小区,就有免费清理垃圾的吗?

小区高度自治或社区或街道办管理小区,就有免费清淘下水道、化粪池的吗?

小区高度自治或社区或街道办管理小区,就有免费维护电梯和自来水二次加压的吗?

小区高度自治或社区或街道办管理小区,就有园区内照明灯灯泡坏了免费换的吗?

等等。。。。

答案是:肯定没有!天下没有免费的午餐!

开公司是什么?那肯定是赚钱嘛!我们每一个人外出打工上班的目的是什么?那也肯定是赚钱嘛!所以,请不要说物业黑,都是为了赚钱,凭什么说物业公司黑呢?!再说,我们每一个人上班的公司如果没有利润不赚钱,拿什么给员工发工资?同样,物业公司没有利润不赚钱,拿什么请人来为业主服务?!

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每个小区都有拖欠物业费的业主

介绍我经历的一个小区的情况:小区因部分业主不交物业费,服务管理小区五年多的物业公司于2018年9月撤出了。今年9月上旬因化粪池於满排污不畅,致使小区院内污水井向外溢水,地下车位也被淹。小区内经常打扫卫生的几名老年人,商量清淘化粪池和疏通排污管道,但这不是扫院子那么容易的事,得请专业人士清淘和疏通。经过匡算大约得支出四千多元,计划向小区内居住二百余户业主每户收20元。经过两天到户收款,结果是有八十多户不理不交钱,而且还不说好听的。没办法他们几个人每人垫付几百元(说垫付是自我解嘲,这钱就算是尽义务了),把化粪池和管道清淘疏通了。

经过这一次的事情后,他们几个人慢慢冷静下来了解到,下一步小区面临的是电梯运行电费和维护、消防泵房及消防系统的维保和维护、小区绿化的养护、园区内公共照明维护及电费、园区内安防系统,监控系统,车库道闸系统,等设施设备的维护和维修等等等等。。。。这些每一项,最少的一年都要几十万,整个园区每一年的花费都要几百万,而这些花费是园区大部分业主根本平时从来都不知道的,从来不知道物业公司在这些方面会有这么大的花销!

那么接下来最直接的问题就是这些设施设备运转所需要的费用怎么收?有了这一次遭遇后,他们几位人还去各户收钱吗?还能自掏腰包吗?

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可能有人会说,小区里有那么多的广告,有那么的多经营性资源,这些收入不就够了?也可能会有人说,没有物业了,可以找社区,可以找街道办。

其一,如果真的要找社区或街道办了,得到的答复一定是自己解决,或者是聘请新的物业公司。

其二,小区内的广告等公共经营性资源所得收益,是需要业主大会共同商议的。一个连清掏化粪池每户20元的费用,都有那么多户收不上来,业主大会共同商议的结果可想而知。

《中华人民共和国物业管理条例》第55条规定:公共经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

《住宅专项维修资金管理办法 》规定:业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

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小区经营性收入给业主发福利,褒贬不一

“将小区经营收入作为福利派发给业主,看上去很美,但并不值得大力提倡。”房屋本体、园区内的设施设备等都是有使用寿命的,随着时间的增长,以后房屋逐渐老旧,电梯、水泵、变压器等各种公共设备老化,要维修的地方只会越来越多,要花的钱也就越来越多。届时如果维修资金就会有缺口,再去一户一户向业主收钱,通常会很难收上来。而专项维修基金的不足,只会造成小区的年久失修,最后只会导致小区整体无法运转。

我也曾经在高档别墅区和高端小区工作过,物业费最低都是5.5元/平方/年,地下室2.5元/平方,一年物业费好几万,可以说比租住普通房子还贵。买房的业主都可以称有钱人,有政府公职人员,有商场的生意人,有买彩票一夜爆富的业主,也有皮包公司贷款或租房装富的假大款,面对这么高的物业费,也有拒缴的,也有很积极缴纳的。对于政府公职人员一般来说对物业费很理性,他们深知物业公司并没有赚到多少钱,不亏本已经很幸运,物业公司开支很大,保安白班、晚班至少需要20人正常运行,一个班三个大门6个人,地下车库巡逻一人,地面巡逻一人,监控室一人,领班一人,每人工作12小时一个月也就5700元工资,20人的保安也54000元,一年光保安137万!还有打扫园区地面、地下车库、楼道的保洁大姐10多人,工资3000元/人,有工程维修员、绿化养护员、客服人员,这些都是必需的人员,一个小区要正常运行,更有园区地面、地下车的路灯要用电,要更换,还有其他设备如空调、各类配电设备地下车库抽水泵抽水产生的电费、维修、更换,地面景观池补水产生的水费、电费、水泵维修更换、都是一笔很大开支,如果公司管理很好也许公司还可以赚到一些钱,如果公司管理差能收支平衡已经不错。

这也正是为什么有些物业公司倒闭或者物业公司会主动从某些小区撤离的原因。

很多人只看到物业公司表面上的不作为,但他们没有认真深入了物业公司在整个园区正常运行所需要的人力、物力、财力的投入,认为物业费缴的不值得。诚然取消物业公司的确可以减少一笔开支,但是没有物业公司,一个小区几乎不能正常生活。

假设电梯坏了,谁组织集中交费请人维修?以及电梯平时的日常维护谁组织和电梯维保公司签合同?

假设电梯有需要年检了,谁组织和电梯维保公司及质监局来进行年检?

难道每一次,每一个事情都要召开业主大会吗?难道每一个问题都要业委会吗?

而且业委会的成员也是没有工资的,就是说业委会每一个成员是免费做事的。

再问一句,没有好处你会干吗?

当然,肯定有好心人。但是,你是吗?

没有好处和酬金你能干多久?能随用随到吗?

。。。。。。

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延伸阅读:

在房地产走向没落物业行业开始崛起的时候,我为什么会说中国内地住宅物业管理正在走向死亡的?

房屋出现质量问题属于物业维修吗?房屋质量有问题业主可以拒交物业管理费吗?房屋维修与物业服务费用的关系

如果一个小区真的取消物业公司后,那么这个小区就真的变成了无物业小区,那么无物业小区责任承担原则肯定是:无物业小区    谁使用,谁受益,谁负责。

高喊着“取消物业”、“取消物业回归社区”、“物业是黑社会”、“小区不需要物业”等说法的人大多是居住在物业管理费较低水平的小区里。而物业管理费越高的小区业主和物业的矛盾越小,而物业管理费收得越低的小区业主和物业企业的矛盾更尖锐。其实主要有下面几个原因:

1、物业管理费较低的小区,居住的业主普遍为工薪阶层。为了生活,他们必须每天努力的工作还要加班加点,每天繁忙的工作和家庭琐碎的事情会引起个人的情绪波动较大,容易将所有的怨气都发泄到物业管理人身上。这也是为什么管理费是较低的小区业主与物业服务企业之间的矛盾越来越尖锐原因之一。

2、物业管理费较高的小区,居住的业主普遍受教育程度及个人素质和修养普遍较高,对国家有关物业管理的法律法规较为熟悉。物业服务企业通常在这些小区里不敢做出侵占业主权利和违反国家法律法规的事情。这也是为什么管理费较高的小区业主与物业的矛盾比较少的原因。

3、物业服务企业为业主提供服务是市场行为不是免费服务,必须遵守市场规律质价对等,收取多少物业管理费,就提供等值的物业服务。因此,物业服务企业为那些廉价物业管理费的小区提供的服务,当然不如高价物业管理费小区提供的服务优质。低价的物业管理费换取优质的物业管理服务,是大多数普通业主的心态,这就是为什么低价物业管理费的小区矛盾更加尖锐之一。

4、居住在高价物业管理费小区里的业主普遍收入比住在低价物业管理费小区的业主要高许多。居住在高价物业管理费小区的业主虽然每个月支出的物业管理费是低价物业管理小区的10到20倍,但是这都是在他们经济可以承担的范围内,他们愿意花多一点钱,享受更好更优质的服务。低价物业管理费的小区,虽然每个月支出管理费非常少,但是相对于他们较低的收入也是一个不小的负担。业主普遍低收入也是造成小区业主与物业矛盾尖锐的原因之一。

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