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业主想要扼制住物业服务企业最根本的办法是什么?物业公司物业费收缴率低的普遍性 取缔物业公司取消物业服务企业的唯一办法

先简单说说不交物业费的后果。无非是三个:

1、被物业公司起诉。

2、被物业公司采用断水断电等方式威胁。

3、不交就不交了。

物业要么告你,要么欺负你,要么怂。

说到物业费,就不得不提收缴率。

走过大大小小上千个小区,物业很好的,收缴率能到90%、95%以上的,象征着业主作为群体客户对物业公司的满意度——100%收缴率也有。

100%收缴率在中国是很恐怖的数字,在国外则是天经地义的。

一个有一千户的小区,每家一年上千元,加上小区里七七八八的其他收入,虽然不多但是胜在稳定。换个角度想想和黑社会收保护费是不是有点相似?

今天我国很多物业公司都主动或被动的“黑化”了,或者被诬陷的黑化了。物业公司的人在小区里比政府更像政府,比业主更像主人。你买了房子住进去就入坑,不服从物业爸爸的管理就只有卖房走人一条路。这样的小区,房价也很难有竞争力。

但是物业公司的更换需要经过小区半数业主同意,这个程序的组织成本决定了更换物业公司的难度。

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同样的,业主不交物业费的理由也千奇百怪,有因为某个户型不合理的,有单纯业主就是老赖什么钱都不交的,等等。这些问题一旦发生,物业公司方面也很头疼。但是物业公司如何提高收缴率呢?通常一些小型的物业公司或盘踞一域的地方物业公司一般不会着眼于痛定思痛,提高服务品质,而是通过一些非常规手段来催缴。

我们国家几千年来的文化特别有意思,咱们一方面不愿意打官司,一方面还不喜欢吃官司。有的时候说得极端一些,法院也不愿意审官司。

大概十年前,某法院搞了一次行动,大规模对欠缴物业费的业主进行“堵被窝”。很多业主早晨还没睡醒,法院的同志们就撬开门把还光着屁股的业主拷进车里带走。路上有业主要求立刻交物业费都没用,狠狠地被折腾了一通。这个事的后果是社会影响剧烈,闹得沸沸扬扬,隔年法院就开会检讨,表示以后再也不搞“堵被窝”的行动。

从堵被窝事件开始,法院方面就限制了物业公司起诉业主的人数,本来应该是一个原告几百个被告的简单案子,被要求必须五个五个的告,从此以后效率大大的降低。但是物业公司也不可能说因为被法院“限流”就不告了。你拖欠物业费,物业不会立刻告你,因为有可能你正在排队。

但是,大家一定要明白一个现实的事实:

物业告你要缴纳物业费的官司,99%都是物业胜诉。

有的人说,不对啊,物业服务稀烂,质次价低、货不对板,他如何告赢我!?

物业公司提供的是公共服务,是一对多的服务。不可能因为你一个业主不认可,就否定物业公司的服务质量。

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举个极端的例子,一个小区物业费收费是3.5块。99%的业主都认为物业不错,只有一个业主觉得物业服务不好,就值3块钱。如果法院觉得这个业主说得有理,支持3块,那么这个生效判决就影响到另外99%的人,那些已经交了3.5块的人是不是也要去告,让物业退5毛钱呢?

这就导致法院不太可能在物业服务是不是“质次价低”的问题上简单采纳业主的观点,无非是在调解、“违约金”、“滞纳金”上做做文章。物业公司如果不要钱,那是他的事情,你让法院判物业公司不能要钱,那就不是你一个人可以说了算了。

关于业主告不赢的问题,还专门有司法解释:

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

当然,我说99%是物业公司胜诉,自然也就存在例外情况,比如业主要求对物业服务进行司法鉴定。

反观小区业主维权,物业服务质次价低,或者和开发商有纠纷,业主最简单最有效的发泄不满的方法就是“不交物业费”。但是前面说了,不交物业费,被物业公司一告一个准,有可能引起物业和业主之间“断水断电”的各种小摩擦。

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还有个更深层次的问题:

没有物业费,小区的服务品质必然进一步下降,从而造成恶性循环。

因此,取缔物业公司取消物业服务企业办法是:

因此业主和物业服务企业,在物业费缴纳这场官司上,要想打赢最重要的一个原因就是全体业主大会委托业主委员会申请专业的、权威的、物业公司和业主都认可的评估机构对小区物业服务质量进行一个评估。

其实今天我国90%以上的小区的物业服务。如果要严格进行评估的话,物业费收费都普遍高于物业公司提供的或承诺的服务。

但是,也请广大业主们心里要清晰的知道,当下业主有近60%以上的需求,其实是不在物业服务企业的服务合同里面的。至于这个数据是如何得出来的,本人不再赘述。

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